Известная поговорка «аппетит приходит во время еды» имеет прямое отношение к владельцам загородных земельных участков. Не проходит и месяца-двух после завершения строительства коттеджа, как хозяевам начинают сниться «сны о чем-то большем». Одним нужно устроить на участке бассейн или поставить баню, другим вдруг становится необходим гараж, третьим - пристроенная котельная, четвертым - все это поочередно. Но при этом не всегда догадываются о том, что любая постройка на участке будет считаться незаконной, если ее проект не прошел согласование в соответствующих инстанциях.

Конечно, при желании можно возвести любую хозпостройку на участке, «забыв» о получении разрешений, но подобное легкомыслие может обернуться весьма печальными последствиями.

Гаражный тупик (о государственной регистрации)

Несколько лет назад один владелец двухэтажного особняка в Курортном районе Петербурга собрался построить гараж по линии ворот своего участка. При обращении к районному архитектору он получил отказ в строительстве по собственному плану. При этом было дано разрешение на строительство гаража только по линии дома. Однако «предприимчивый» домовладелец решил пренебречь согласованием и построил гараж у ворот, полагая, что если новое строение не выйдет за границы участка, то «все будет хорошо». И действительно, соседям гараж не мешал, местные власти тоже не заметили ничего крамольного, и спустя какое-то время хозяин и думать забыл о своем «прегрешении» перед районным архитектором. Но прошли годы, и жизненные обстоятельства сложились так, что нашему герою пришлось в срочном порядке продавать дом вместе с участком. Поскольку недвижимость в Курортном районе пользуется высоким спросом да и коттедж оказался весьма хорош, покупатель нашелся довольно быстро, и цена его устроила. Но на пути государственной регистрации сделки неожиданно встал гараж-«нарушитель». Основания для отказа в регистрации оказались более чем существенными. В частности, согласно ст. 222 Гражданского кодекса РФ, объект недвижимости, возведенный без специального на то разрешения, является «самовольной постройкой» и влечет за собой ряд неблагоприятных последствий. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Такая постройка подлежит сносу лицом, осуществившим ее, либо за его счет. Кроме того, Кодексом РФ об административных правонарушениях (ст. 9.5) установлено, что строительство объектов недвижимости без разрешения влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от трех до пяти минимальных размеров оплаты труда.

И поскольку злополучный гараж и был той самой «самовольной постройкой», о которой шла речь в ГК, продавец участка оказался перед непростым выбором: либо снести гараж и заплатить штраф, а потом снова продавать участок, либо попытаться согласовать проект незаконно построенного гаража, как говорится, «по факту постройки». К счастью, в результате удалось избежать сноса (путем немалых затрат), и участок был благополучно продан вместе с гаражом. Но урок продавец участка с «самоволкой» получил хороший: никогда не строить на авось!

Основы основ (нормы и правила)

В большинстве случаев состав и размеры хозяйственных и бытовых построек и сооружений определяются исходя из особенностей конкретного участка, с учетом соблюдения санитарных, противопожарных и архитектурно-градостроительных требований. Размещая постройки на территории, следует думать и о том, чтобы не ущемить интересы владельцев соседних участков. В соответствии с градостроительными нормами и правилами в районах загородной застройки допускается блокировка хозяйственных построек на смежных приусадебных земельных участках по взаимному согласию домовладельцев. В противном случае минимальное расстояние от хозяйственных построек до границы соседнего участка - один метр. При этом по противопожарным требованиям расстояния между жилыми строениями (домами), расположенными на соседних участках, в зависимости от материала несущих и ограждающих конструкций должны быть следующими:

• от окон жилых помещений до бытовых построек (сарая, гаража, бани), расположенных на соседних земельных участках, должно быть не менее 6 м, между строениями из камня, бетона, железобетона и других негорючих материалов - 6 м;
• между строениями из перечисленных негорючих материалов и такими же, но с деревянными перекрытиями и покрытиями, защищенными негорючими и трудногорючими материалами, - 8 м;
• между строениями из негорючих материалов и строениями из древесины с каркасными ограждающими конструкциями из негорючих, трудногорючих и горючих материалов - 10 м.

Помещение для скота и птицы, надворный туалет, компостные площадки (штабели, ямы) должны быть удалены от жилого дома не менее чем на 15 м, а расстояние до веранд и стен дома с окнами жилых комнат от сарая и гаража (если он строится отдельно стоящим) должно быть не менее 7 м. Для лучшей организации территории участка коттедж и его хозяйственные постройки рекомендуется строить со смещением к одной из боковых границ. Хозяйственные постройки и площадки соединяют с домом, садом и огородом пешеходными дорожками шириной не менее 75 см, чтобы по ним можно было не только пройти, но и провезти тачку.

Во избежание подтопления скат крыши хозблока следует ориентировать на свой участок или отводить воду от границы участка с помощью желобов. В целях наименьшего затенения расстояние до соседнего участка, расположенного с востока, севера, запада или в промежуточных направлениях, рекомендуется принимать не менее высоты хозблока, измеренной от планировочной отметки земли до конька крыши. При этом высота хозблока не регламентируется, однако ее следует определять с учетом приведенных замечаний. Хозпостройки в глубине участка рекомендуется размещать группами.{mospagebreak}

Суета вокруг котельной

Активный рост масштабов загородного строительства привел к появлению нового предложения на рынке строительных услуг: реконструкции инженерных систем. Основных причин для реконструкции две. Первая - дом изначально строился для продажи, и затраты на инженерное обеспечение снижались любыми способами. Но после завершения строительства хозяин понял - с таким «хилым» отоплением дому, что называется, хана. Трубопроводы мерзнут, радиаторы «летят», и вот-вот на новеньких обоях появится иней. Вторая причина - моральный и физический износ отечественного оборудования, установленного 7-10 лет назад. Нередко новые котельные устраивают на кухнях, в подсобных помещениях или подвалах. Но порой для них может потребоваться отдельная пристройка к дому.

Готовый проект котельной придется согласовать с районным архитектором, органами санэпиднадзора и пожарной инспекцией. Они могут дать ряд обязательных предписаний для застройщика. Например, к серьезным последствиям может привести установка в котельной тяжелой металлической двери вместо положенной легкой, поскольку при пожаре тяжелую дверь труднее открыть.

А для того чтобы законно установить котел, необходимо соблюсти более двух десятков требований СНиП. В частности, при размещении в пристройке к жилым зданиям при суммарной тепловой мощности до 500 кВт помещение котельной нужно расположить у глухой части стены здания с расстоянием по горизонтали от оконных и дверных проемов не менее 4 м для жилых зданий и 2 м - для промышленных зданий; а от перекрытия до ближайшего окна - не менее 8 м по вертикали. При этом стена пристройки не должна быть связана со стеной жилого здания. Предел огнестойкости ограждающих стен и конструкций пристройки - 0,75 ч, а предел распространения огня по конструкции равен нулю. Высоту потолка помещения нужно запланировать на уровне не менее 2,5 м. Естественное освещение котельной рассчитывается из расчета остекления 0,03 кв. м на 1 куб. м объема помещения. Кроме того, в пристройке с газовым оборудованием необходимо предусмотреть основательную вентиляцию.

На пути к водным процедурам

Строительство даже маленькой баньки также требует выполнения всего комплекса проектных работ. В частности, следует учесть, что минимальное расстояние от бани до садового дома должно быть не менее 8 метров (п. 6.7 СНиП 30-02-97). Указанное расстояние должно соблюдаться как на одном, так и на смежных участках. Месторасположение бани на земельном участке согласовывается с местными архитектурными органами, пожарной инспекцией и санэпидемстанцией и определяется в соответствии с генеральным планом застройки сельского населенного пункта коттеджного поселка или поселка городского типа. Кроме того, на строительство требуется получить разрешение органа исполнительной власти района.

На открытом участке баню обычно ориентируют окнами на запад - не во имя закона, а лишь для того, чтобы помещение освещалось лучами заходящего солнца. Для самоточного отвода загрязненных вод баню, как и сауну, по возможности располагают на возвышенном месте. Лучше всего строить баню на пологом и защищенном от ветра деревьями берегу реки, озера, пруда. Если такой возможности нет, то на приусадебном участке можно соорудить (при наличии места) плавательный бассейн глубиной 1,5-2,5 м. Когда речь идет о бассейне, отдельной «папкой» инженерной документации регулируются такие проблемы, как его размещение на участке, расчет размеров, планировка, архитектурный образ, стиль отделки, вопросы очистки и подогрева воды, отопления и вентиляции подсобных помещений, снижения эксплуатационных расходов и точного определения сметной стоимости строительства. Взять на себя решение всех этих проблем способен только коллектив опытных проектировщиков во главе с архитектором проекта. На проектной документации не стоит экономить, вне зависимости от того, о какой хозпостройке идет речь. Ведь в противном случае вы не сможете правильно подобрать подрядчика для строительства, взять под свой контроль объемы и стоимость материалов и работ, а главное - «легализовать» новые хозяйственные постройки на своем участке.

По материалам журнала «Загородное обозрение»,
авторский текст: Павел Черняков